Comparto immobiliare ancora redditizio nonostante l’incertezza

Nel corso del 2018 e nella prima metà del 2019 Inarcassa ha continuato a mettere in campo tutte le azioni per aumentare la redditività del suo portafoglio immobiliare, gestito oramai esclusivamente in forma indiretta. Il 2018 è stato un anno particolarmente difficile su tutti i mercati finanziari, un anno che ha fatto registrare risultati negativi nella maggior parte delle altre asset class. La classe immobiliare dell’Associazione al 31 dicembre 2018 ha invece raggiunto un rendimento gestionale lordo del 2,96% in linea con il benchmark di riferimento. Il portafoglio gestito indirettamente dal Fondo Inarcassa Re, sia comparto Uno che Due, costituisce il 71% del totale complessivo; gli altri fondi immobiliari domestici e globali rappresentano rispettivamente il 6% ed il 19%. La gestione del Fondo Inarcassa RE ha proseguito, tramite il Comparto Uno, l’attività di ricerca e investimento sia attraverso la partecipazione a procedure competitive, sia tramite trattativa diretta di immobili. All’inizio del 2018 si è concretizzato l’acquisto di un immobile, completamente locato, in Viale America a Roma, mentre proseguono, come previsto dal piano strategico del comparto, le ricerche per nuovi investimenti che dovrebbero portare ad incrementare il portafoglio a reddito del comparto almeno fino al 2020.
 

 
Alla fine del 2018 il portafoglio del comparto Uno è prevalentemente locato – circa l’85% – con un monte canoni annuo complessivo di circa 22,5 milioni di euro e una redditività lorda da canoni di circa il 6%. Anche il valore della quota, dalla data di avvio del fondo (19 novembre 2010) è cresciuto di circa il 30%. La performance lorda del comparto Uno nel corso del 2018, comprensiva della distribuzione, è di poco inferiore al 5%.
Il Fondo Inarcassa RE, tramite il Comparto Due, ha proseguito la strategia di valorizzazione del patrimonio attraverso processi complessi che sono consistiti in cambi di destinazione d’uso, di manutenzioni e rinnovamenti tecnologici con un unico comune obiettivo: la riduzione della percentuale di immobili non locati. I risultati di questo processo, nel corso dell’anno, hanno portato alla stipula dei contratti di locazione cielo-terra per gli immobili di Roma di Via Silvio d’Amico, di via Flavia e di Galleria Regina Margherita, oltre che per l’immobile di viale Matteotti a Firenze. Ciò ha portato all’incremento della percentuale di occupazione, calcolata in base alle superfici degli immobili, dal 51 al 57%. Sono stati stipulati oltre 25 nuovi contratti di locazione su singole unità immobiliari, per un monte canone annuo aggiuntivo di circa 150 mila euro. Nel mese di dicembre 2018 si è concretizzato l’apporto al Comparto Due dell’autorimessa di via Sicilia a Roma, funzionale a una efficace strategia di valorizzazione dell’intero immobile da parte del Fondo Inarcassa RE. È proseguita, inoltre, l’attività di valorizzazione del portafoglio, con la gestione di circa sette appalti di lavori per un valore complessivo di oltre 6 milioni di euro. Alla fine del 2018 il portafoglio immobiliare del Comparto Due è locato, quindi, per il 57% circa con un monte canoni annuo complessivo di circa 25,5 milioni di euro e una redditività lorda da canoni di circa il 3%, se si considera l’intero patrimonio del fondo. La performance lorda del comparto nel corso del 2018 è di poco inferiore all’1%.
Al fine di diversificare gli investimenti nel settore immobiliare, sono stati selezionati e sottoscritti, per complessivi 100 milioni di euro, nuovi fondi domestici e globali, il cui capitale non è ancora stato interamente richiamato. Per quanto riguarda gli investimenti domestici, sono stati selezionati fondi aventi a oggetto, oltre al consueto settore Core degli uffici, anche Residenze Sanitarie per Anziani (RSA) e fondi specializzati nel credito immobiliare(NPL). L’allocazione dell’immobiliare domestico è rappresentata nella figura 2.
 
 

 
 
Come si evince dalla figura 3, la gran parte delle locazioni è a uso ufficio mentre piuttosto contenuta è la componente residenziale.
 

 
Per quanto riguarda il portafoglio immobiliare estero, che ammonta a circa il 20% del totale immobiliare (circa il 3% del totale patrimonio – in accordo con quanto previsto dall’Asset Allocation Strategica dell’Associazione), nel 2018 sono stati sottoscritti due fondi europei in modalità diretta e sono stati selezionati due fondi globali, tutti gestiti da primarie società del settore a livello internazionale.
Il portafoglio gestito garantisce diversificazione geografica (Europa, Usa e Asia/Pacifico) e di settore di investimento (uffici, retail, logistica/ industriale, residenziale e settori vari), replicando il benchmark di riferimento.
 

Criteri adottati per la selezione dei nuovi investimenti

I criteri adottati per la selezione dei nuovi investimenti, che come già descritto sono esclusivamente fondi o veicoli di risparmio gestito, sono: 1. profilo rischio – rendimento su un orizzonte temporale di almeno cinque anni; 2. aderenza al benchmark; 3. massa gestita; 4. tempestività nei richiami di capitale; 5. qualità del management e suo track record; 6. livello commissionale; 7. qualità, trasparenza e tempestività del reporting delle performances e della composizione dei portafogli; 8. coerenza del profilo rischio/rendimento dello strumento proposto con il complesso degli strumenti appartenenti alla stessa categoria di investimento; 9. principi di investimento sostenibile ESG (Enviromental, Social and Governance).
 

In particolare si evidenzia l’importanza che assumono gli investimenti sostenibili per i quali si ricercano società di gestione che aderiscano a principi di sostenibilità – PRI, UN Global Compact – fondi che abbiano la certificazione GRESB – benchmark di riferimento al livello globale per la misurazione della performance di sostenibilità del portafoglio immobiliare in gestione o che abbiano avviato un processo di assestment e, in alternativa, fondi che abbiano in portafoglio immobili certificati “green” – LEED, HQE, DGNB System, BREEAM.
 

 
Anche il fondo Inarcassa RE sta lavorando in questo senso, in particolare per le nuove acquisizioni del Comparto Uno e le riqualificazioni del Comparto Due. ■