La “doppia conformità” Salva la Casa

Premessa
Tra le novità che hanno interessato di recente la produzione legislativa in ambito tecnico- professionale, una particolare attenzione è stata riservata al Decreto-Legge del 29 maggio 2024, n. 69 - Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, cosiddetto Decreto Salva Casa. La ragione di tanto interesse si può attribuire a un rinnovato impulso indotto nel settore delle costruzioni, alla luce della constatazione che, in effetti, si tratta del primo provvedimento che interviene apportando Modifiche al Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2002, n. 380, la norma che contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia.
Nel testo emanato dal Governo, inoltre, emerge la vexata quaestio della doppia conformità, il requisito necessario introdotto per ottenere il rilascio del titolo edilizio in sanatoria, nel caso della realizzazione di interventi abusivi o di opere eseguite in difformità dal progetto approvato. Formula che ha suscitato un acceso dibattito tra gli addetti ai lavori sulle formule interpretative da adottare nelle diverse molteplici casistiche prevedibili; al punto da essere esclusa al momento della conversione in legge, non solo per le parziali difformità, ma anche per le variazioni essenziali.

Generalità
Il Decreto Salva Casa, entrato in vigore il 30 maggio scorso, è intervenuto, dunque, in merito alle Norme per l’edificabilità dei suoli e in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, nonché sulle sanzioni, su recupero e sanatoria delle opere edilizie.
I fattori di riferimento della norma, molto opportunamente, riguardano i limiti di densità edilizia, altezza, distanza tra i fabbricati e dei rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o ai parcheggi. Limiti che il provvedimento adottato richiede di osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti.
Gli obiettivi enunciati sono articolati tanto quanto la materia stessa e scaturiscono da necessarie e motivate condizioni oggettive. • Anzitutto, l’indifferibilità di disposizioni semplificate in materia edilizia e urbanistica, tali da superarne le incertezze interpretative e consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari; • al tempo stesso, far fronte al crescente fabbisogno abitativo, favorendo il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo di suolo; • ma non solo, anche la straordinaria urgenza dl un rilancio del mercato immobiliare, stimolando un andamento positivo dei valori di acquisto e locazione dei beni immobili ad uso residenziale; • infine, superare le incertezze applicative che rendono problematica l’attività di enti locali, cittadini ed imprese, con particolare riferimento al riutilizzo del patrimonio edilizio esistente, al fine di contenere il consumo di suolo e favorire processi di rigenerazione urbana e riuso del suolo edificato, anche mediante interventi di ristrutturazione ricostruttiva.
Si prefigura, pertanto, una normativa per la salvaguardia del delicato equilibrio tra gli insediamenti immobiliari, gli spazi e le aree libere, con obiettivi che riguardano il rispetto, seppur nell’ambito generale degli insediamenti immobiliari, che interessa da vicino i beni costituiti dagli edifici residenziali, che coprono in massima parte il patrimonio costruito del Paese. In ragione del controllo riguardante il panorama immobiliare, ambito in cui prevale il bene “casa”, particolarmente caro alla popolazione del nostro Paese, una norma specifica e coordinata ha destato da subito grande attenzione e soprattutto preoccupazione per la complessità della sua concreta applicazione.
Non sorprende, pertanto, la curiosità scaturita dall’emanazione del Decreto, dovuta anche all’appellativo efficace con cui è stato etichettato e ancor di più all’interesse generale che ne è derivato nel settore immobiliare nel suo complesso.
Al tempo stesso, il risalto ottenuto dalla materia interessata dall’intervento normativo, non ha trovato indifferenti le professioni tecniche e forense e notarile, le quali garantiscono le peculiari attività richieste, ad essa correlate.

Le attività legate al contesto urbanistico-edilizio
Com’è noto, nella fase che precede la realizzazione ex novo, la ristrutturazione o l’adeguamento edilizio – per citare le principali attività connesse alle costruzioni in genere – l‘apparato normativo di riferimento prevede la presentazione del Permesso di Costruire o della SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività) e, se del caso, semplicemente della CILA (Comunicazione Inizio Lavori) all’Ufficio Tecnico del Comune in cui il nuovo edificio o gli interventi di varia natura su un immobile esistente, dovranno essere realizzati. Tale procedura non è richiesta nei casi che rientrano nella fattispecie della cosiddetta “edilizia libera”.
L’omissione delle procedure, obbligatorie per le suddette attività edificatorie, la trasformazione di un immobile, il mancato rispetto di norme e/o condizioni contenute nella documentazione del progetto depositato, o la parziale o totale difformità delle opere eseguite, rispetto al progetto, si configura come abuso edilizio.
In questi casi è possibile regolarizzare l’omissione o la difformità rilevata nelle modalità previste, in funzione della tipologia dell’abuso commesso, che generalmente si distingue, per semplificare, in formale e sostanziale; ciò è necessario per valutare le conseguenti procedure che devono essere adottate, trattandosi di provvedimenti di natura e peso diversi nei due distinti casi.

Le casistiche e le relative azioni riparatorie
A fronte di abusi edilizi identificabili come irregolarità formali, ossia caratterizzati dalla realizzazione di opere edilizie in difformità addirittura in assenza del titolo abilitativo, è prevista la procedura di sanatoria per ottenere la loro regolarizzazione, a condizione che le opere eseguite siano conformi alla normativa edilizia e urbanistica, sia all’epoca della costruzione, sia alla data della relativa domanda di sanatoria; cioè, rispondano al requisito della doppia conformità. Questo principio è stabilito dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, istituito con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che costituisce il riferimento normativo nell’ambito dell’attività edilizia.
Per quanto riguarda gli abusi edilizi sostanziali, vale a dire le opere che, oltre ad essere realizzate in difformità o addirittura in assenza del titolo abilitativo, non risultano conformi alla normativa edilizia e urbanistica, non è applicabile l’accertamento di conformità, ma è necessario il ricorso al condono edilizio.
Il D.L. n. 69/2024, che come anticipato interviene apportando modifiche al D.P.R. n. 380/2001, con i cambiamenti introdotti incide anche sul requisito della doppia conformità.

Accertamento di conformità
La valutazione dell’intervento o degli interventi realizzati costituisce l‘Accertamento di conformità, una procedura prevista dal Testo Unico dell’Edilizia, che permette di ottenere il titolo edilizio in sanatoria e così regolarizzare le difformità o abusi formali realizzati, così definite in quanto, pur essendo conformi alle norme di riferimento, sono state realizzate senza la richiesta di un titolo edilizio o sono difformi dallo stesso, riguardo alla disciplina urbanistica e edilizia al momento della loro realizzazione e all’atto di presentazione della domanda di sanatoria.
È bene ricordare, a tal proposito, il riferimento allo stato legittimo dell’immobile, che può essere dimostrato attraverso il possesso dei titoli abilitativi che hanno consentito la costruzione dell’edificio o l’ultima modifica apportata attraverso titoli successivi.
La conversione in legge del D.L. n. 69/2024 ha fatto registrare novità di rilievo nel testo del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2002, n. 380, oggetto dell’intervento regolatorio su cui sono intervenute le modifiche del Governo. In particolare, ha introdotto l’articolo 36-bis che consente il superamento del requisito della doppia conformità, nei casi relativi a “ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire - PdC o dalla segnalazione certificata di inizio attività - SCIA di cui all’articolo 34 del Testo Unico dell’Edilizia” e a “ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività” di cui all’art. 37 del Testo Unico dell’Edilizia. Per questa tipologia di interventi non è richiesta la doppia conformità, ma soltanto la conformità degli interventi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla normativa tecnica al momento della realizzazione dell’intervento. Le modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024, oltre al superamento del requisito della doppia conformità, che ha semplificato la regolarizzazione delle difformità riscontrate su un immobile, riguardano altri interventi che possono essere realizzati in corso d’opera. Nella casistica sono comprese anche le variazioni essenziali indicate all’art. 32 del Testo Unico Edilizia, tra cui segnaliamo le principali: • variazione della destinazione d’uso; • aumento della superficie e del volume rispetto al progetto approvato; • modifiche parametri urbanistici; ecc. In queste fattispecie la sanatoria è concessa a condizione che le opere siano rese conformi alle norme igienico sanitarie e si rimuovano le opere non sanabili.
Da ultimo, ma non ultimo, in merito all’argomento specifico trattato, è naturale segnalare che, a prescindere dalla tipologia e dalle relative procedure di cui avvalersi, le regolarizzazioni prevedono sempre il pagamento di sanzioni che, sintetizzando variano fra il doppio e il triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, in funzione della tipologia degli interventi realizzati, con importi fra € 1.032 e € 10.328.
Maggiori e più precise indicazioni sono contenute nel provvedimento legislativo. ■