Gli immobili di InarcassaL’Associazione punta a far crescere il rendimento

Il patrimonio immobiliare di Inarcassa è costituito da immobili direttamente e indirettamente detenuti e gestiti dall’Associazione e da quote di altri fondi immobiliari italiani ed esteri. Al termine del 2017, gli immobili gestiti direttamente dall’Associazione sono il 4% del portafoglio immobiliare, quelli detenuti e gestiti indirettamente tramite il fondo immobiliare Inarcassa RE rappresentano il 74%, mentre le quote di altri fondi immobiliari italiani ed esteri rappresentano rispettivamente il 6% e il 16% del portafoglio immobiliare.
 
Il Patrimonio immobiliare diretto alla data del 31 dicembre 2017 è costituito da sei immobili di cui quattro a reddito e due strumentali (sede dell’Associazione e Archivio documentale) per un valore complessivo di mercato al 2016 di 60,3 milioni di euro (di cui il 40% per immobili destinati a finalità di investimento e il 60% ad uso strumentale). Tutti gli immobili sono localizzati a Roma.
 

Fig. 1 - Investimenti immobiliari al 31/12/2017

 
 
 
Il Patrimonio immobiliare indiretto domestico. Le considerazioni relative alle modalità di gestione del patrimonio immobiliare e alla loro efficacia e l’obbligo di ricerca di redditività che il raggiungimento degli scopi istituzionali impone, hanno reso ineluttabile indirizzarsi verso una gestione totalmente delegata dell’asset immobiliare attraverso il conferimento del patrimonio immobiliare di proprietà dell’Associazione a favore del Fondo Inarcassa RE, che ad inizio 2014, mediante una modifica del Regolamento, è stato trasformato in multi-comparto con la costituzione di due comparti distinti (cfr. fig. 1).
 

Fig. 2 - La struttura del fondo Inarcassa RE
 
• il “ Comparto Uno” è destinato a proseguire il piano di investimenti immobiliari nel mercato domestico già iniziato dal novembre 2010. La politica di gestione del Comparto 1 è focalizzata sulla ricerca di una combinazione di investimenti immobiliari in grado di offrire un profilo di rischio medio-basso e con un orizzonte temporale di investimento di medio-lungo periodo in grado di generare flussi di cassa costanti;
• il “ Comparto Due” è destinato alla valorizzazione degli immobili di Inarcassa conferiti al Fondo, la cui politica di gestione sarà focalizzata sulla valorizzazione dei beni apportati, adottando in merito tutte le opportune strategie, ricorrendo, laddove necessario, a interventi di radicale trasformazione o trading. Il comparto si è posizionato su una strategia orientata alla distribuzione dei proventi generati.

Fig. 3 - Asset allocation per destinazione d'uso Inarcassa Re Comparto 1
 
 
 

Fig. 4 - Asset Allocation per destinazione d'uso Inarcassa Re Comparto 2
 
 
Alla fine del 2017 il portafoglio del Fondo del Comparto 1  (il testo evidenziato è stato aggiunto successivamente alla stampa del numero della rivista per maggiore chiarezza, in data 15/10/2018) è prevalentemente locato (97%) con un monte canoni annuo complessivo di circa 23 milioni di euro e una redditività lorda da canoni di circa il 6,4%. Il rendimento lordo da locazione è di circa il 3%, tenuto conto del grado di sfittanza prossimo al 49%; il valore del portafoglio rispetto ai valori di apporto è incrementato di circa l’1%.
Sono inoltre presenti nel portafoglio indiretto domestico altri fondi non riservati esclusivamente alla sottoscrizione di Inarcassa il cui obiettivo di investimenti è quello di diversificazione sia con riferimento all’asset manager, sia per ciò che riguarda le specificità settoriali. Nel corso dell’ultimo biennio, infatti, grazie ad un aumento delle offerte di prodotti specifici, Inarcassa ha provveduto a selezionare anche fondi su crediti ipotecari, su residenze sanitarie per anziani e di sviluppo edilizio.
 
Il Patrimonio immobiliare indiretto internazionale. Considerati i vantaggi presentati in termini di rischio-rendimento nell’avvio di una diversificazione globale del portafoglio immobiliare, Inarcassa, a partire dal 2013, ha previsto, nell’ambito dell’Asset Allocation Strategica Immobiliare, di destinare una quota massima del 30% dell’asset immobiliare a investimenti nel mercato estero da attuarsi in forma indiretta e con un’allocazione geografica-settoriale in linea con un profilo di rischio medio core-core plus e con un profilo di leva finanziaria estremamente contenuto. Per poter costruire un portafoglio immobiliare in forma indiretta nel mercato globale il più efficiente possibile in termini di rischio rendimento e considerata l’esigenza di dotarsi di una particolare “expertise” si è riconosciuta la necessità di procedere alla selezione di gestori specializzati o affidando un mandato di gestione segregato in fondi (ovvero con Inarcassa unico investitore e patrimonio indipendente dal patrimonio del gestore) o sottoscrivendo quote di fondi diversificati per area geografica e settori commerciali. I grafici riportati nell’articolo mostrano chiaramente come si sia evoluta, in termini di diversificazione, nel corso degli ultimi anni la composizione dell’asset immobiliare nel patrimonio dell’Ente e la sua composizione prospettica.
 
I Rendimenti della classe immobiliare I rendimenti immobiliari, in termini generali, possono essere valutati su basi meramente contabili o su basi gestionali. È opinione diffusa che il rendimento della classe immobiliare sia espresso meglio dai rendimenti gestionali (a valori di mercato). Le ragioni sono diverse e risiedono nella inadeguatezza del “criterio contabile al costo storico” a dare una fedele rappresentazione del rendimento, mettendo a confronto canoni attuali con valori patrimoniali fermi al momento dell’acquisto (si immagini quale possa essere il rendimento di un immobile acquistato negli anni ‘80, con l’inflazione dell’epoca e affittato a valori correnti) e, per contro, nella assoluta necessità che il recupero di valore, cui anche nell’immaginario collettivo l’immobile è destinato, venga considerato anno per anno insieme al canone di locazione per valutare l’effettivo rendimento (e ciò è possibile solo con il rendimento gestionale).
 
 

Fig.5- La gestione immobiliare di Inarcassa
 
Il rendimento totale lordo gestionale della classe immobiliare è dato, per gli immobili diretti dal rendimento lordo da locazione e dalla crescita annuale del valore di mercato e, per i fondi immobiliari, dalla somma del dividendo lordo distribuito e della crescita annuale del valore della quota. La media degli ultimi 10 anni indica un rendimento totale lordo gestionale pari al 3,11%. L’Associazione ha come riferimento nella propria Asset Allocation Strategica per la componente immobiliare un rendimento lordo gestionale target atteso del 3,27% ed ha intrapreso le opportune azioni per poterlo conseguire. Le macro azioni consistono in: • indirizzo dei nuovi investimenti immobiliari nel mercato domestico nel Fondo Inarcassa Re Comparto 1 con rendimenti allineati ai target assegnati; • valorizzazione degli immobili di Inarcassa conferiti al Fondo Inarcassa Re Comparto 2, la cui politica di gestione sarà focalizzata sulla valorizzazione dei beni apportati, messa a reddito e avvio di un piano di dismissione per gli immobili con rendimento sotto target e non suscettibile di miglioramenti per fattori di mercato; • nuovi investimenti immobiliari in forma indiretta con tipologia di rischio core-core plus nel mercato globale con rendimenti e asset allocation allineati ai benchmark di mercato.  ■