Quando si dice: semplificare

Con il DL 76/2020, meglio conosciuto come Decreto semplificazioni, convertito in L. n.120 dell’11/09/2020, all’articolo 10 vengono introdotte diverse novità al fine di semplificare le procedure edilizie. Le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia sono diverse e rilevanti in alcuni casi e riguardano, le demolizioni e ricostruzioni, i cambi di destinazioni d’uso ecc.
Ma andiamo con ordine, andando ad esaminarle singolarmente per comprendere e valutarne gli effetti.
La prima importante modifica riguarda l’articolo 2-bis comma 1-ter “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” in caso di interventi di demolizione e ricostruzione. In questo caso il testo viene completamente riscritto:
 

 
 
Ed ancora vediamo la tavola comparativa relativamente all’articolo 3 Comma 1, lett. d) “interventi di ristrutturazione edilizia”:
 

 
 
Queste importanti modifiche permettono incrementi di volumetria che possono essere realizzati con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito. Un’importante introduzione che, combinata alla SCIA in alternativa al Permesso a Costruire (art. 23 del TUE) e alle premialità dei piani casa, di rigenerazione urbana o del decreto sviluppo, permetteranno interventi di sostituzione del tessuto urbano in tempi ridotti e con aumenti di cubatura che incentiveranno la fattibilità economica. Ci si aspetta quindi, anche grazie al Superbonus, che questa modifica inneschi diversi interventi di rigenerazione del tessuto urbano residenziale.
Un’altra modifica importante riguarda il cambio di destinazione d’uso e riguarda l’articolo 3 comma 1 lettera c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”:
 

 
 
Anche in questo caso la possibilità di rigenerare manufatti architettonici rifunzionalizzandoli sulla base di una diversa destinazione d’uso rispetto a quella originaria permetterà certamente di rigenerare fabbricati attualmente in grave stato di degrado.
Per quanto riguarda invece la documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili le modifiche introdotte purtroppo non hanno comportato molti effetti anzi, per quanto concerne l’articolo 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”, con l’aggiunta del comma 1-bis:
 

 
 
In pratica questa “semplificazione” introduce un principio di doppia conformità che complica non poco in quanto si dovrebbe andare a verificare tutti i singoli passaggi dei vari procedimenti amministrativi. Arriviamo infine all’articolo 34-bis che riguarda le tolleranze costruttive che va a sostituire il vecchio articolo 34 comma 2-ter introdotto del 2011 dal Decreto Sviluppo:
 
 

 
 

 
 
 
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La prima differenza sostanziale rispetto alla vecchia stesura del 2011 è che le stesse sono estese a tutti i titoli abilitati e non solo quindi relative al permesso a costruire, tanto è vero che alcune regioni avevano già regolamentato estendendolo già alle SCIA ed alle CILA. Con l’introduzione del 34bis abbiamo tre commi che definiscono tre livelli di tolleranze:
• al comma 1 troviamo le tolleranze urbanistiche, precedentemente normate dall’art 34 c.2 ter. Le tolleranze intervengono su 4 parametri urbanistici primari:
– superfici coperte; – volumi; – altezze; – distanze tra fabbricati;
• al comma 2 viene inserito il concetto di tolleranza esecutiva. Il concetto di tolleranza esecutiva, a differenza del comma 1, viene esteso a tutti i restanti parametri urbani stici, quindi, ad esempio: le superfici lorde, nette, accessorie, superfici permeabili, gli indici di edificabilità, il rapporto di copertura, ma anche altezza interna netta.
• al comma 3 invece si introduce il concetto di tolleranza con l’attestazione dello stato legittimo per ogni titolo edilizio che integra l’articolo 9 bis. Eventuali tolleranze pertanto vanno asseverate sullo stato legittimo, incluse le asseverazioni per gli atti di compravendita o superbonus.
Per quanto riguarda lo stato legittimo degli immobili e le tolleranze è bene fare una puntualizzazione su un aspetto probabilmente sfuggito al legislatore: utilizzando nell’articolato la definizione di “unità immobiliare”, tale termine esclude dagli artt. 9bis e 34bis le unità collabenti.
Infine, per concludere il quadro sulle tolleranze, la norma riguarda i rapporti con l’amministrazione ma non legittima pertanto alcuna lesione del diritto di terzi. Facendo un esempio, in caso di distanze tra fabbricati, qualora una nuova costruzione o un ampliamento, rispetto alle dimensioni presenti sugli elaborati grafici risulti difforme del 2% rispetto al fronte con un fabbricato antistante, questo non costituirà un abuso edilizio, ma la proprietà del fabbricato antistante potrà chiedere al giudice ordinario l’arretramento del corpo di fabbrica per ripristinare la corretta distanza.
Concludendo, possiamo certamente affermare che alcune modifiche hanno agevolato il nostro lavoro mentre altre addirittura hanno prodotto ulteriore burocrazia. Da diverse settimane si sente parlare di ulteriori semplificazioni. Confidiamo che i prossimi aggiornamenti normativi portino ad una modifica organica e soddisfacente del testo unico. C’è molto da fare, perché oltre all’incertezza normativa in cui noi liberi professionisti ci imbattiamo giornalmente, ogni ora persa in burocrazia è un ora persa alla qualità del progetto.