“Stato Legittimo” in ambito edilizio

Il presente articolo affronta una questione cruciale nel panorama immobiliare italiano: la mancata verifica tecnica dello “Stato Legittimo” durante le compravendite. Tale pratica, ampiamente diffusa, pone rischi economici, giuridici e fiscali rilevanti, con ripercussioni dirette sull’intero sistema economico nazionale.
Lo “Stato Legittimo” di un immobile, introdotto recentemente nel panorama normativo italiano, identifica con nuovi parametri, la conformità dell’edificio alle normative urbanistiche, edilizie e tecnico-prestazionali vigenti. Esso comprende, la regolarità urbanistica e catastale, la conformità alle tolleranze costruttive consentite, la conformità impiantistica e prestazionale in relazione alla destinazione d’uso e la validità della Segnalazione Certificata di Agibilità (ove prevista).
A rendere indispensabile tale nuova normativa è stata la consapevolezza di un importante disallineamento sul territorio italiano, tra realtà immobiliare edificata rispetto a quella concessa e programmata. La comunità europea, nell’ottica di un miglioramento che incida sulle economie energetiche continentali ma anche un’uniformazione dei parchi immobiliari transnazionali, ha introdotto nuove normative per migliorare l’efficienza degli edifici, culminate nella Direttiva (UE) 2024/1275, parte del pacchetto “Fit for 55%” volto a ridurre le emissioni di gas serra del 55% entro il 2030. Si tratta di uno dei recenti obblighi normativi a cui aderire e anche partecipare attivamente, attraverso eventuali proposte migliorative che garantiscano una concreta efficacia dei provvedimenti adottati. Di seguito una tabella riepilogativa degli obblighi temporali a cui uniformarci.

La lenta ma indispensabile obbligatorietà a uniformarsi agli standard qualitativi e di risparmio energetico imposti dalla comunità europea, transita perentoriamente, attraverso una progressiva applicazione sempre più articolata della normativa edilizia nazionale, proporzionale all’incremento della complessità dell’organismo edilizio verso nuovi standard di confort e garanzie di sicurezza meccanica e igienico sanitaria. L’incapacità del mercato di sostenere economicamente l’adeguamento a tali norme stratificate nel tempo, talvolta e in parte, ha reso inapplicabile portare a termine nella sua completezza l’intero processo di “messa a norma” degli organismi edilizi, causa anche contingenti problematiche intrinseche alla natura dei nostri centri storici, stratificazione urbana e organizzativa di natura territoriale. Un parco immobiliare frammentato nelle proprietà, nelle tipologie, commistione di funzioni, datazione di costruzione, tecniche e materiali da costruzione sottoposti ad ogni tipo di stress climatico e sismico. In definitiva l’antitesi alla possibilità di razionalizzazione dettata dal sistema economico oggi in vigore, ai fini della potenziale pianificazione massiva a carattere industriale che permetta la riduzione dei costi e la proliferazione di grandi gestioni patrimoniali con una conseguente concorrenzialità sul mercato globale.
La lunga stratificazione dello sviluppo urbanistico nazionale e un adeguamento a diversi sistemi geo politici economici intercorsi nei millenni, in ultimo, il retaggio delle città stato, ha determinato le criticità del territorio italiano (anche a causa della doverosa tutela delle sue peculiari caratteristiche paesaggistiche e culturali), e l’impossibilità di una repentina e coordinata trasformazione del Paese.
Lo sviluppo della nazione, con l’utilizzo del “carattere d’urgenza” e degli “stati d’emergenza” di fatto ha inibito la pianificazione di medio lungo termine. La necessità quindi di dare risposte concrete a esigenze contingenti in un complesso ambiente normativo vincolante hanno così obbligato a rendere il “carattere d’urgenza” consuetudine, favorendo l’esercizio di un potere decisionale decentrato e disomogeneo. Queste modalità, purtroppo, hanno così deprecato in alcuni casi un carattere strategico a beneficio dei singoli temporanei vantaggi a dispetto dello Stato.
Tale metodo, che nel tempo non ha consentito di ottenere significativi miglioramenti dal punto di vista urbanistico, richiede ormai la necessità improrogabile di formare una massa critica di natura e valenza economica, che renda possibile la reale uniformazione europea, a protezione dei legittimi interessi locali, regionali e nazionali, che ancora stenta a partire.
L’applicazione della legge 105/2024 denominata “Salva Casa”, erroneamente ribattezzata “condono edilizio” nelle prime fasi della pubblicizzazione, in realtà rientra in quelle norme che continuano a stringere le maglie necessarie a responsabilizzare e uniformare i processi. La norma obbliga di fatto all’acquisizione dello “Stato Legittimo”, ovvero alla dichiarazione di conformità alle tolleranze edilizie, con chiaro riferimento, in difetto, alla nullità degli atti transattivi e quindi di trasferimento (Transazioni immobiliari) qualora non fosse rispettata.
Dal 2020, con l’introduzione formale dello “Stato Legittimo” (D.L. 76/2020, poi integrato nell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001), è aumentata la complessità delle compravendite.
I notai, in larga parte, non assumono giustamente responsabilità diretta sulla verifica tecnica della legittimità edilizia, non essendo specializzati in materia; si riferiscono solitamente invece alle norme di “commerciabilità” per cui basta un qualsiasi atto di legittimazione alla costruzione, anche se non conforme alla realtà, supportato dal documento amministrativo catastale; il notaio certifica di fatto quanto dichiarato dal venditore relativamente alla conformità dell’immobile ai titoli edilizi, nonché la dichiarazione dell’acquirente che accetta l’immobile nello stato dichiarato.
La figura del Notaio, quale pubblico ufficiale e rappresentante dello Stato, è spesso erroneamente percepita come garante della legittimità edilizia e urbanistica del bene oggetto di trasferimento. In realtà, il suo ruolo si limita a verificare la regolarità formale e amministrativa notarile, nonché la presenza della documentazione prevista per legge, senza entrare nel merito tecnico della conformità edilizia e urbanistica dell’immobile, che resta responsabilità del venditore e dei tecnici eventualmente incaricati.
Tali modalità operative, tuttavia, evidenziano un punto critico del sistema: nelle more di una forte pressione commerciale per la conclusione del rogito, spesso si assiste a un’assenza di adeguata informativa tecnico-giuridica da parte dei consulenti immobiliari, i quali, non essendo responsabili delle informazioni riguardanti l’immobile (ma incassando in ogni caso le provvigioni), sono disincentivati ad approfondire le tematiche che responsabilmente dovrebbero tutelare acquirenti e venditori che sono generalmente privi di competenze specifiche.
Il comma 3 dell’articolo 34-bis del T.U.E. pone in maniera ancora più chiara e perentoria le responsabilità penali in capo ai proprietari, sempre responsabili in solido salvo se scagionati in giudicato e ai tecnici certificatori, rappresentanti di pubblica utilità (359 c.p.), che ne attestino la veridicità o la conformità. Nel 2023, confermato nel 2024, il mercato immobiliare italiano ha registrato circa 710.000 compravendite di unità immobiliari, attestandosi a quasi 123 miliardi di euro di valore scambiato.
Si stima che oltre il 70-80% del patrimonio edilizio italiano presenti difformità rispetto alle normative urbanistiche, edilizie o catastali attualmente in vigore (fonte: Agenzia delle Entrate, CNAPPC, ANCE); è importante notare quanto sia elevato il potenziale degli immobili che hanno una condizione non conforme allo “Stato Legittimo”, che comporta effetti di varia natura, quali ad esempio la compravendita.
Le compravendite residenziali nel periodo sopra evidenziato, poiché non certificate da tecnico competente, si ipotizzano quindi avvenute o con false attestazioni o senza una verifica tecnica approfondita dello “Stato Legittimo”, ma con conseguente dichiarazione autocertificata del venditore e con clausola di presa d’atto da parte dell’acquirente. Secondo l’Agenzia delle Entrate, meno del 15% degli atti viene accompagnato da una relazione tecnica.
Una stima realistica valuta quindi che sono avvenute in questo modo 530.000-570.000 transazioni (75-80%) con potenziali dichiarazioni di nullità di atti, pari a potenziali 100 miliardi (https://www.abi.it/en/mercato- immobiliare-residenziale-in-crescita- nel-2024/?utm_source=chatgpt.com). Se consideriamo che lo “Stato Legittimo” di un immobile non si limita alla conformità dimensionale rispetto alle tolleranze costruttive, ma comprende anche la corrispondenza dell’organismo edilizio alle normative vigenti, in funzione della destinazione d’uso dichiarata, il numero degli immobili non conformi con le normative urbanistiche ed igienico sanitarie crescono in maniera esponenziale.
In particolare, gli edifici e i locali frequentati da persone o stabilmente utilizzati devono essere in possesso di una Segnalazione Certificata di Agibilità valida e corrispondente con lo stato dei luoghi, la quale presuppone, tra gli altri requisiti, anche la presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Il Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001 - art. 24 definisce che: l’agibilità riguarda la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti. Il D.M. Sanità 5 luglio 1975 – Requisiti igienico-sanitari delle abitazioni (o comunque in tutti gli immobili destinati ad uso permanente dell’uomo) – con obbligo ad avere almeno un accesso all’acqua potabile, la presenza di impianti igienico-sanitari interni, e la presenza di energia elettrica (per sicurezza e abitabilità) con alternativa un’autocertificazione di assenza di impianti, se non modificate da regolamentazioni regionali più restrittive su “dotazione minima” o altri vincoli.
In assenza di Agibilità l’immobile può essere compravenduto?
Sì, se in stato “collabente”, non agibile/abitabile con atto certificato in visura catastale, se fabbricato rurale non ad uso residenziale, case in aree isolate in fase di ristrutturazione o autocostruzione dove l’agibilità non è ancora richiesta, immobili storici o rustici usati saltuariamente o per scopi diversi dalla residenza permanente, i quali però non possono essere legalmente abitati.
Se ho un’agibilità/abitabilità originale, è valida ai fini dello “Stato legittimo” dell’immobile? Se non sono sopravvenute modifiche sulle condizioni igienico-sanitarie (spostamenti di tramezzi), di sicurezza o impiantistiche, sì.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) include dati tecnici che riguardano la volumetria, le superfici e altre caratteristiche dell’immobile.
Questi valori sono fondamentali per calcolare le prestazioni energetiche e sono generalmente coerenti con le dichiarazioni di “Stato Legittimo” dell’immobile. Tuttavia, l’APE non è direttamente un documento che certifica lo Stato Legittimo, ma può fornire informazioni utili che devono essere in linea con le dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale.
Considerata l’importanza della suddetta documentazione il tecnico che redige un Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve osservare la massima scrupolosità nelle procedure di calcolo e verifica. È quindi fondamentale che l’APE sia redatto con la massima oculatezza e trasparenza, affinché anche questo requisito contribuisca a ridurre il consumo di energia, l’inquinamento ambientale e, al tempo stesso, ad aumentare le prestazioni energetiche dell’immobile.
Quest’ultimo, così come gli altri interventi necessari per la riqualificazione del patrimonio edilizio usufruiscono del favorevole supporto, rappresentato dagli incentivi economico-fiscali, che lo Stato con saggezza e lungimiranza mette a disposizione dei proprietari di immobili residenziali per una finalità comune di notevole importanza.
Gli immobili adibiti ad abitazioni principali sono circa 19,5 milioni e il 75,2% delle famiglie italiane possiede almeno un immobile di proprietà;
il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane è stimato in circa 6.000 miliardi di euro. Considerata la sua fondamentale importanza e rappresentando una componente primaria della ricchezza nazionale, la nuova norma introdotta per legittimarne lo stato può e deve rappresentare un’occasione imprescindibile per la valorizzazione del patrimonio immobiliare del nostro Paese. ■