Superbonus 110% e conformità urbanistico-edilizia e catastale

Il Decreto Rilancio D.L. 34/2020 , convertito con modificazione dalla legge n.77 del 17 luglio 2020, ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione fiscale delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, consolidamento antisismico, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (c.d. Superbonus 110%). L’art.119 del Decreto stabilisce che i destinatari sono: le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, per interventi su unità immobiliari, per i quali tali persone fisiche possono beneficiare delle detrazioni per l’efficienza energetica. Gli interventi possono essere realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, fatta eccezione per le A/1, A/8 e A/9, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati nelle parti comuni degli edifici.
Lo stesso articolo stabilisce, inoltre, le tipologie di interventi, che possono ricondursi prevalentemente a due: edifici unifamiliari o singole unità immobiliari, funzionalmente autonome e dotate di accesso indipendente dall’esterno o da giardino/cortile ad uso esclusivo requisito poi modificato dal decreto di agosto n.104, che consente l’accesso autonomo anche da aree comuni esterne; interi edifici “condominiali” o comunque plurifamiliari.
Un requisito essenziale imposto dal Decreto prevede la conformità urbanistico-edilizia e catastale dell’immobile oggetto di intervento; di conseguenza, gli edifici che presentano abusi edilizi sono esclusi dal Superbonus 110%. Si rende necessaria, pertanto, una verifica tecnica da parte del professionista incaricato, che accerti la conformità edilizia e catastale dell’edificio su cui si andrà ad operare, al fine di poterne determinare lo stato legittimo.
Una condizione, questa, definita dal Decreto Semplificazioni, che ha introdotto il comma 1-bis all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/01 (Testo Unico per l’edilizia): “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”. Nel caso in cui l’edificio sia stato costruito in un’epoca in cui il titolo abilitativo non fosse obbligatorio, (ante ’67) ci si dovrà riferire all’articolo 9-bis introdotto dallo stesso Decreto: “Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”.
Naturalmente occorre distinguere le diverse tipologie di abuso, che possono essere: sostanziali, nel caso in cui l’intervento non rispetti gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, le modalità esecutive previste dal titolo abilitativo e la disciplina urbanistico-edilizia vigente; formali, in presenza di inosservanza totale o parziale del prescritto titolo abilitativo. Il riscontro della condizione di legittimità dell’immobile ai fini dell’accessibilità all’incentivo fiscale, dunque, è garantito dall’affidabilità dell’analisi tecnica condotta dal professionista, basata sul raffronto fra stato di fatto dell’edificio e titolo/i abilitativo/i che ne hanno consentito la costruzione/ristrutturazione; analisi che si dovrà tradurre in un’asseverazione. Gli edifici con abusi edilizi sostanziali sono esclusi dal Superbonus 110%, mentre se ci troviamo di fronte ad abusi formali sussiste la possibilità di poterne usufruire. Occorrerà valutare caso per caso l’incidenza della difformità riferita al singolo parametro considerato nelle operazioni di accertamento (ad es. l’altezza dei vani, il volume e la superficie coperta dell’edificio, ecc.) e verificare che sia inferiore al limite fissato dalle norme.
A tal proposito, l’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), modificato dal DL Semplificazioni (L.120/2020), è esemplificativo e chiarisce questo aspetto e cosi recita: “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.”.
Oltre questa soglia di tolleranza, quindi, si perderebbe il diritto di richiedere il Superbonus.
Naturalmente, l’eventuale necessità di sanare una difformità formale, per poter accedere all’incentivo fiscale offerto dal Decreto rilancio, dovrà essere soddisfatta e regolarizzata attraverso i titoli abilitativi correlati alla tipologia e all’entità dell’abuso prima dell’inizio dei lavori. In tal modo, mediante l’intervento di sanatoria, sia esso di natura ordinaria o straordinaria, si ricondurrà l’edificio ad una condizione legittimata, tale da poter beneficiare del Superbonus 110%.
Infatti, occorre ricordare che la norma, e precisamente l’art. 50, comma 4 del Testo Unico dell’Edilizia, recita: “Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49.”.
 

 
A titolo di esempio, si potrebbe presentare il caso di un edificio condominiale in cui le irregolarità totali o parziali prescritto titolo abilitativo, siano state realizzate ad opera del singolo proprietario/condomino di un appartamento, quali ad esempio potrebbero essere:
– destinazione d’uso diversa da quella indicata in Catasto; – diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto al progetto originario approvato, con spostamento di tramezzature interne e conseguente apertura di luci, che vanno a modificare il prospetto del fabbricato rispetto al progetto approvato; – realizzazione di veranda a parziale chiusura di un balcone, con conseguente aumento della superficie dell’appartamento; – realizzazione di piccoli manufatti e corpi di fabbrica sul lastrico solare; – annessione della soffitta, con conseguente aumento della superficie dell’appartamento.
Ferma restando la eventuale possibilità di sanare tali irregolarità dal punto di vista formale da verificare come puntualizzato sopra, la presenza di una unità immobiliare facente parte di un condominio, dove si constatasse una irregolarità commessa dal singolo condòmino, potrebbe far nascere la preoccupazione che tale irregolarità possa vanificare la fruizione di un beneficio, quale certamente è il superbobus 110%, da parte di tutto il condominio.
D’altra parte, sarebbe del tutto ingiustificato che l’irregolarità realizzata in una singola unità immobiliare possa condizionare interventi di miglioramento energetico che interessano le parti comuni dell’edificio, quale potrebbe essere il corretto bilanciamento della capacità di isolamento dell’involucro esterno, cosiddetto intervento trainante per accedere alle suddette misure di detrazione fiscale.
Questi dubbi sono stati oggetto di numerose richieste all’Agenzia delle Entrate e hanno contribuito a sollecitare un chiarimento, a cui si è arrivati con il D.L. 104 del 14 agosto 2020, in cui è stato stabilito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi che beneficiano degli incentivi, è necessario che “le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari”.
Questa determinazione stabilisce, quindi, che difformità urbanistiche e catastali su singole unità abitative facenti parte di un condominio non compromettono la possibilità di accedere alla detrazione fiscale degli importi sostenuti per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Tradotto: facendo riferimento ai casi più frequenti, come sono quelli riportati nell’esempio sopra, poiché il chiarimento riguarda gli interventi trainanti, è possibile beneficiare del Superbonus 110% per realizzare su tutto l’edificio condominiale il cappotto, anche in presenza di un abuso in una singola unità abitativa.
L’esame della tematica relativa alla conformità urbanistico-edilizia e catastale, come requisito essenziale per l’accesso al superbonus 110%, ci fa comprendere ancora meglio il ruolo determinante di noi liberi professionisti architetti e ingegneri, in questa iniziativa di rilancio economico del Paese, che rappresenta peraltro una grande opportunità lavorativa. Ma sappiamo bene quanto siano complessi i requisiti per accedere alla detrazione fiscale e ancor più articolate le procedure da seguire; pertanto, dovremo prestare molta attenzione, soprattutto nella verifica dello stato legittimo dell’immobile, alla luce della correttezza richiesta dalla norma. Grandi, come sempre, sono le responsabilità che noi liberi professionisti dobbiamo assumerci. Prudenza, dunque! ■