La figura del valutatore immobiliare certificato

La Circolare del 27 dicembre 2006, n. 263 della Banca d’Italia recante le “Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche” ha recepito la Direttiva comunitaria 2006/48/CE, relativa all'accesso all'attività degli enti creditizi e al suo esercizio e la Direttiva 2006/49/CE, inerente all'adeguatezza patrimoniale delle imprese di investimento e degli enti creditizi, entrambe del 14 giugno 2006, nonché il documento “Convergenza internazionale della misurazione del capitale e dei coefficienti patrimoniali. Nuovo schema di regolamentazione” del Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria (cd. “Basilea II”)¹.

La Circolare, tra l’altro, ha introdotto il principio che l’immobile deve essere stimato da “un Perito indipendente” a un valore non superiore al valore di mercato, dando la seguente definizione del Perito indipendente: “Persona che possiede le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo” e definendo il Valore di mercato come l’“Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente”.

Inoltre, la norma UNI 11558:2014, dal titolo “Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, emanata il 6 novembre 2014, richiede al professionista che riveste questo ruolo sia un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sia un ampio bagaglio di conoscenze tecniche ed economiche, quali in primis conoscenze approfondite in estimo e valutazione, inclusa la conoscenza specifica degli Standard nazionali e internazionali di valutazione.

Successivamente, il Consiglio Direttivo di ACCREDIA, l’Ente unico nazionale di accreditamento, nella riunione del 4 dicembre 2015, ha approvato l’avvio dell’attività di accreditamento, secondo lo standard UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2012, “Valutazione della conformità - Requisiti generali per gli organismi che operano la certificazione delle persone”, degli Organismi autorizzati a certificare l’Esperto “Valutatore immobiliare” secondo la norma UNI 11558:2014, precisando, tra l’altro, che: “l’Esperto ‘Valutatore immobiliare" realizza la stima del valore degli immobili in linea con gli standard nazionali e internazionali di riferimento, tenendo conto della finalità della valutazione della proprietà e/o dei diritti reali, delle caratteristiche del bene, nonché della specificità dei soggetti potenzialmente interessati quali, ad esempio, istituti di credito, tribunali, società immobiliari, fondi immobiliari e fondi pensione, società di leasing, organi di vigilanza, società di revisione, consumatori finali, agenzie di rating, ecc.” e che: “Le competenze richieste al professionista ai fini della certificazione sono la comprensione della capacità dei Cash Flow relativi alla gestione degli Asset Immobiliari e la conoscenza specifica della normativa in materia di edilizia, urbanistica ed ambiente.”

Inoltre, in data 15 giugno 2016, l’UNI - Ente italiano di normazione ha emesso la Prassi di Riferimento UNI/PdR 19:2016, dal titolo: “Raccomandazioni per la valutazione di conformità di parte terza accreditata ai requisiti definiti nella norma UNI 11558 “Valutatore immobiliare - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, con la quale, da parte di Rete Nazionale Professioni Area Tecnica, ACCREDIA e UNI, sono state fornite agli organismi di certificazione accreditati una serie di raccomandazioni relative al processo di valutazione di conformità svolto sulla base dei requisiti stabiliti dalla norma UNI 11558:2014. Come precisa l’UNI, le prassi di riferimento, adottate esclusivamente in ambito nazionale, rientrano fra i “prodotti della normazione europea”, come previsti dal Regolamento UE n.1025/2012, e sono documenti che introducono prescrizioni tecniche, elaborati sulla base di un rapido processo ristretto ai soli autori, sotto la conduzione operativa di UNI. Esse sono disponibili per un periodo non superiore a 5 anni, tempo massimo dalla loro pubblicazione entro il quale possono essere trasformate in un documento normativo (UNI, UNI/TS, UNI/TR) oppure devono essere ritirate e chiunque può fornire suggerimenti a UNI per un loro miglioramento.

Pertanto, in conformità alle norme UNI EN ISO 17024:2012 e UNI 11558:2014, diversi organismi che eseguono la certificazione di persone hanno già elaborato percorsi di certificazione relativi alla figura del “Valutatore immobiliare”, avendo provveduto a specificare i requisiti per l’accesso al processo di certificazione, le modalità di svolgimento dell’esame di certificazione, le procedure per il mantenimento e il rinnovo della medesima certificazione.

Alla luce di quanto sopra, negli ultimi tempi, quindi, nelle stime immobiliari per conto di committenti vari, quali: istituti di credito, autorità giudiziaria, enti pubblici, aziende, e così via, sempre più frequentemente e a volte necessariamente, occorre riferirsi agli Standard internazionali di valutazione immobiliare².

Premesso che uno Standard di valutazione immobiliare rappresenta un insieme di regole condivise riguardanti la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire, questi Standard internazionali consistono essenzialmente in:

• Definizioni tecniche;
• Criteri valutativi applicabili;
• Aspetti legati alla qualificazione dei valutatori e alla deontologia professionale;
• Norme guida di metodologia applicativa.

Tra i principali Standard internazionali si ricordano:

• Gli International Valuation Standards (IVS), predisposti dall’International Valuation Standards Council, con sede a Londra, che sono compendiati nel c.d. “The White Book”, la cui ultima edizione è del 2013;
• Gli European Valuation Standards (EVS), che sono redatti da TEGOVA, The European Group of Valuers’Associations con sede a Bruxelles e consistono nel c.d. “The Blue Book”, con ultima edizione rilasciata nel 2016;
• I Valuation Professional Standards, redatti dalla Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), con sede a Londra, che consistono nel c.d. “The Red Book”, la cui ultima edizione risale al 2014;
• Gli Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), che sono predisposti dall’Appraisal Standards Board, The Appraisal Foundation, con sede a Washington, la cui ultima edizione è la 2016-2017.

In pratica, questi Standard danno del valore di mercato, Market Value, una definizione pressoché identica per cui riportiamo quella degli IVS: “The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”, vale a dire l’importo stimato per il quale un’attività o una passività dovrebbero scambiarsi alla data della valutazione tra un compratore e un venditore disponibili in normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata strategia di vendita e in cui le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.

L’attività consulenziale ed estimativa viene poi conclusa attraverso la stesura del Rapporto di valutazione nel quale il valutatore in sostanza illustra le finalità della stima, le rilevazioni eseguite, i sopralluoghi effettuati, i criteri e le metodologie di valutazione, le eventuali assunzioni e condizioni limitanti, ogni altra utile indicazione anche derivante ad esempio da apposita attività di due diligence³, concludendo con l’esposizione del valore di mercato dell’immobile oggetto di stima.

In pratica, possiamo distinguere le metodologie internazionali di valutazione immobiliare in tre approcci diversi, vale a dire:

• Metodi orientati al mercato, consistenti nel c.d. Market Approach (MA), il quale si fonda sulla comparazione del bene oggetto di valutazione con altri beni aventi caratteristiche simili (comparables);
• Metodi orientati al reddito, consistenti nel c.d. Income Approach (IA), che fornisce un’indicazione del valore dell’immobile convertendo i flussi di cassa (o reddituali) futuri, connessi all’immobile, in un singolo valore attuale capitale (capitalizzazione dei redditi);
• Metodi orientati al costo, consistenti nel c.d. Cost Approach (CA), che si compendia nel principio economico che un acquirente non pagherà per un bene più del costo necessario per ottenere un bene di pari utilità, attraverso l’acquisto o la costruzione.

Inoltre, gli Standard nazionali per la valutazione immobiliare che, in buona parte hanno recepito i suddetti Standard internazionali, sono in pratica costituiti da:

• Norma UNI 10839-1:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica - Criteri generali e terminologia. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999, attualmente in vigore;
• Norma UNI 10839-2:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica - Classificazione delle principali famiglie di tecniche estimative, finanziarie ed economiche. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999, attualmente in vigore;
• Norma UNI 11612:2015: Stima del valore di mercato degli immobili. Entrata in vigore il 10 dicembre 2015, attualmente in vigore;
• Codice delle Valutazioni Immobiliari, Italian Property Valuation Standard, edito da Tecnoborsa⁴, giunto nel 2011 alla IV edizione, dopo quelle del 2000, del 2002 e del 2005;
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI - Associazione Bancaria Italiana), 2015 (l’edizione del 2011 è allegata al Codice delle Valutazioni Immobiliari);
• Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall’ex Agenzia del Territorio (attualmente confluita nell’Agenzia delle Entrate). ■

 1.Gli Accordi di Basilea sono sottoscritti dal Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria (CB), istituito nel 1974 dai governatori delle banche centrali dei Paesi più industrializzati del mondo, il Gruppo dei dieci (G 10). Attualmente, ne fanno parte alti funzionari delle Autorità di Vigilanza Bancaria e delle Banche Centrali di diversi Paesi. Tali Accordi sono tre (Basilea I, II e III) e rappresentano linee guida in materia di requisiti patrimoniali e prudenziali delle banche.

2.. Cfr. Clarelli S., Gli Standard internazionali per la valutazione immobiliare, Il Consulente immobiliare, 982, Il Sole 24 Ore, 2015.

3.. L’attività di due diligence immobiliare riguarda beni immobili o patrimoni immobiliari, attraverso l’analisi delle loro caratteristiche, della documentazione inerente ai singoli cespiti, compreso il controllo della conformità alla normativa vigente.

4.. Società consortile per azioni, senza fini di lucro, di emanazione delle Camere di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura, fondata nel 1997 per contribuire allo sviluppo, alla regolazione, alla trasparenza del mercato immobiliare italiano.