Inarcassa e il profilo sostenibile ESG degli investimenti immobiliari

Dal 2020 Inarcassa ha dimostrato un crescente interesse per l’evoluzione delle metriche ESG (Ambientali, Sociali e di Governance) attraverso un approccio di investimento che tiene conto di queste tre tematiche nella selezione delle società, delle partecipazioni e degli strumenti di investimento.
Tale approccio viene adottato sull’intero portafoglio di investimenti, compreso il settore immobiliare, che per sua natura intrinseca si presta particolarmente a integrare inizialmente l’aspetto ambientale attraverso misure di efficientamento energetico, e successivamente anche gli aspetti sociali e di governance. L’implementazione di un approccio ESG attivo in ambito immobiliare passa necessariamente attraverso un processo di identificazione degli impatti positivi e negativi, effettivi e potenziali, di un’operazione immobiliare (acquisto, vendita, locazione, ristrutturazione, sviluppo, etc.) sull’ambiente e sulle persone a protezione del valore dell’investimento e delle legittime aspettative degli stakeholder.

Nel settore immobiliare i fattori ambientali influenzano direttamente la redditività e il valore di un immobile; una buona gestione ambientale dell’immobile, attraverso il suo efficientamento energetico e quindi attraverso la riduzione delle relative emissioni di carbonio, permette la riduzione dei costi operativi di gestione dello stesso e pertanto, consente una maggiore redditività riuscendo a spuntare canoni di locazione più alti e dunque ad incrementarne il valore.
La rilevanza dell’impatto sull’ambiente del settore immobiliare è ampiamente documentata e monitorata. Ad esempio, il 37% delle emissioni globali di anidride carbonica, principale gas a effetto serra, derivanti da consumo di energia, sono prodotte dagli immobili; di queste, il 27% sotto forma di consumi energetici diretti nella fase di utilizzo dell’immobile oltre ai gas refrigeranti per la climatizzazione e il 10% delle emissioni sotto forma di energia impiegata per la produzione dei materiali da costruzione. La realizzazione, trasformazione e trasporto del cemento, acciaio e vetro riversano nell’atmosfera enormi quantità di gas serra.

Le certificazioni energetiche¹ richieste dai gestori ad alcuni enti certificatori specializzati nel certificare la sostenibilità degli immobili, consentono dopo l’implementazione di soluzioni di efficienza energetica, il loro monitoraggio nel tempo. Ad esempio, gli immobili certificati LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) rispetto a quelli non certificati, hanno un valore maggiore del 21% rispetto alla media del mercato e canoni di locazione maggiori dell’11% rispetto alla media degli affitti.

Diventa quindi imprescindibile un presidio dei fattori ESG per il miglioramento della sostenibilità del proprio portafoglio immobiliare che tenga in debita considerazione, non solo l’aumento della pressione normativa per il miglioramento delle prestazioni ESG degli immobili e la trasparenza verso gli investitori e utilizzatori, ma anche l’analisi dei rischi provocati dai cambiamenti climatici e dagli eventi naturali esterni, oltre che dal mercato, il quale da una parte fa emergere una crescente domanda di conduttori e investitori orientata sempre più verso immobili green e sostenibili e dall’altra, offre la possibilità di ricorrere a finanziamenti green (Green and Social bonds, Sustainability linked loans).
Tale presidio dei fattori ESG, richiede l’implementazione di strumenti, processi, risorse e competenze specifiche che può essere sintetizzato nelle seguenti 4 fasi:

1. Diagnosi:
• analizzare i macro-trend ESG;
• esaminare i requisiti normativi;
• valutare il contesto aziendale: piano strategico, piano e politiche di sostenibilità, risk management, politiche di investimento responsabile, MOG 231.
2. Strategia:
• selezionare le linee di intervento su cui concentrarsi;
• definire le iniziative chiave e fissare gli obiettivi;
• costruire una governance e pianificare un percorso di accompagnamento al cambiamento.
3. Realizzazione:
• assicurare le risorse necessarie e adeguati incentivi;
• avviare i progetti;
• trasformare le iniziative in processi consolidati.
4. Monitoraggio:
• misurare l’avanzamento dei progetti;
• misurare gli impatti ESG;
• comunicare internamente ed esternamente i risultati raggiunti.

Fonte: deepki – Valore immobiliare e due diligence ESG 18 aprile 2023

A partire dal 2020, al fine di istituire un presidio dei fattori ESG per il miglioramento della sostenibilità del proprio portafoglio, Inarcassa ha sottoscritto un contratto di servizi con Nummus.info, società specializzata già a partire dal 2016, in servizi di valutazione e reportistica del punteggio e del rischio ESG del patrimonio, con una forte esperienza nell’ambito della sostenibilità, anche grazie alla creazione di un database proprietario alimentato con l’ausilio di due info provider quali MSCI e S&P Global² e alla continua analisi della normativa di settore, che consente di aggiornare l’Ente, ogniqualvolta ci siano nuove richieste da parte del legislatore e procedere poi alla condivisione e pianificazione delle attività richieste e necessarie per essere compliant.

In particolare, Nummus.Info ha avuto l’incarico di monitorare la sostenibilità del portafoglio dell’Ente attraverso la costruzione, implementazione e monitoraggio della policy di sostenibilità, traducendo i principi di sostenibilità che si vogliono adottare, in fattori monitorabili.

Tali informazioni hanno permesso l’attribuzione di un Rating ESG dapprima al portafoglio liquido e successivamente a tutto il portafoglio illiquido, tra cui il portafoglio immobiliare.
Il Punteggio di qualità ESG (ESG Quality Score) del patrimonio immobiliare di Inarcassa misura la capacità degli investimenti sottostanti di gestire i principali rischi e le opportunità a medio e lungo termine derivanti da fattori ambientali, sociali e di governance.
La Distribuzione dei rating ESG (ESG Rating Distribution) rappresenta invece la percentuale del valore di mercato di un portafoglio proveniente da investimenti classificati come leader dei rating ESG (AAA e AA), media o average (A, BBB e BB) e ritardataria o laggard (B e CCC). Nel caso specifico Inarcassa ha una % trascurabile di laggard, mentre oltre il 60% del portafoglio ha rating medio.

Di seguito, si riportano i Rating ESG dei portafogli immobiliari Domestico e Globale a fine marzo 2023:
 

Il portafoglio Domestico, presenta un rating ESG pari a BBB) stabile rispetto al trimestre precedente; ciò è dovuto in generale al fatto che il parco immobiliare italiano, tra cui gli immobili dei fondi investiti, è in gran parte obsoleto con una vita media alta e necessita di forti azioni di ristrutturazione ed efficientamento.
L’ESG quality score complessivo è pari a 4,45 (scala da 0 a 10) ed inferiore rispetto al benchmark pari a 6,44, con pesi delle componenti Environmental (E), Governance (G) e Social (S) al momento uguali e pari al 33,3%.
 

Il portafoglio Globale, presenta un rating ESG pari a AA) migliore rispetto al trimestre precedente, a dimostrazione dell’impegno dei gestori globali e pan europei selezionati, sia nell’implementazione delle metriche ESG che nella selezione degli immobili energeticamente efficienti dei rispettivi fondi.
L’ESG quality score complessivo è pari a 7,97 (scala da 0 a 10) e superiore rispetto al benchmark pari a 6,44, con pesi delle componenti Environmental (E), Governance (G) e Social (S) al momento uguali e pari al 33,3%.


La classificazione degli strumenti ai sensi del regolamento 2088 SFDR
A gennaio 2023, a seguito di varie consultazioni e sviluppo sul mercato degli investimenti sostenibili, è stata pubblicata l’SFDR Level II (regolamento delegato (UE) 2022/1288 che integra il Regolamento EU 2019/2088), che ha stabilito tramite i nuovi RTS (Regulatory Technical Standards), i cosiddetti standard tecnici, ulteriori indicazioni su contenuti, metodologie e presentazione delle informazioni, nonché ulteriori chiarimenti sui prodotti classificati come articolo 8 e 9.
Anche il settore immobiliare è significativamente influenzato dal Regolamento SFDR, poiché sia gli investitori immobiliari che i gestori di asset, rientrano nella categoria di partecipanti al mercato finanziario citati come destinatari del regolamento.
I grafici successivi (p. 15) mostrano la ripartizione per tipologia di fondo immobiliare in base alla normativa SFDR:
• 34 fondi categorizzati come articolo 6, (di cui 21 domestici e 13 globali) prodotti non specificatamente focalizzati sulla sostenibilità che non possono utilizzare i termini “ESG” o “sostenibilità”, né possono essere promossi come sostenibili. Tale tipologia di strumenti si limita a valutare e gestire i rischi di sostenibilità;
• 18 fondi articolo 8, (di cui 10 domestici e 8 globali) fondi che promuovono caratteristiche sociali e/o ambientali integrando i criteri ESG nel processo d’investimento;
• 1 fondo domestico categorizzato come articolo 9, strumento che si pone un obiettivo di investimento sostenibile e che, pertanto, punta a ottenere specifici risultati di sostenibilità – a livello ambientale o sociale – e al tempo stesso persegue risultati finanziari. Questi prodotti mirano a ridurre, per quanto possibile, eventuali effetti negativi di ordine ambientale, sociale o di occupazione, integrando nelle decisioni d’investimento il rispetto dei diritti umani e la lotta alla corruzione.

Tale categorizzazione è indicata nei documenti di offerta direttamente dai gestori, fatta salva l’approvazione finale delle autorità di regolamentazione che è attesa per la seconda metà del 2023; al momento quasi il 36% degli strumenti per numerosità è stato categorizzato come art. 8 o art. 9.

Alcuni esempi di implementazione ESG sul portafoglio immobiliare domestico
Particolare attenzione è stata posta agli investimenti che possano consentire il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, configurandosi pertanto come interventi di rigenerazione urbana sostenibile.
Di seguito si riportano alcuni esempi:

COIMA Opportunity Fund II, fondo gestito da COIMA SGR, esempio di strategia Value add, partecipa tra l’altro, allo sviluppo e all’implementazione di un progetto di rigenerazione urbana su 4 immobili ad uso ufficio siti in Milano, Porta Nuova, attraverso la loro completa riqualificazione, ottenendo una certificazione LEED e WELL building standard, non solo a livello di singoli immobili (Environmental) ma anche a livello di comunità (Social) con effetti tangibili e intangibili su 12 dei 17 SDGs (cfr. infra).

COIMA ESG City Impact Fund, fondo gestito da COIMA SGR, esempio di strategia di Sviluppo greenfield, dell’ex scalo ferroviario sito in Milano, Porta Romana, con una superficie territoriale di ca. 216.000 mq destinati alla creazione di: i) un villaggio olimpico da riconvertire in studentato, ii) un parco pubblico attrezzato per la comunità e iii) edifici residenziali e uffici, in linea con i più elevati standard di efficientamento energetico.
InarcassaRE Comparto Uno, fondo gestito da Fabrica SGR, esempio di strategia Core attraverso l’acquisto di un immobile con una superficie lorda di ca. 13 mila mq, costituito da due corpi di fabbrica a destinazione direzionale/ commerciale sito nel centro storico di Milano, in via Verziere 11 e in via Cavallotti 14, completamente locato. L’immobile è stato oggetto di una recente riqualificazione integrale, caratterizzata da rivestimenti in pietra sulle facciate esterne e una combinazione di vetro e acciaio all’interno, attraverso le tecnologie più avanzate per allinearsi agli standard di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica che ha consentito all’immobile di ottenere la certificazione LEED di livello GOLD e la certificazione BREEAM di livello Excellent.
Altrettanto interessanti sono risultati gli investimenti finalizzati al miglioramento dell’accessibilità ai servizi alla comunità cd. “Infrastrutture Sociali” aventi natura sanitaria (RSA, cliniche, centri diagnostici, laboratori specializzati), di supporto all’educazione e alla didattica (asili, scuole, università), all’economia reale ed all’occupazione (laboratori e centri di formazione), nonché all’inclusione sociale (centri sportivi e culturali).
Di seguito si riportano alcuni esempi:

Aristotele Senior, fondo gestito da Fabrica SGR che promuove caratteristiche sociali mediante investimenti immobiliari in linea con gli obiettivi di sviluppo sostenibile (SDGs) delle Nazioni Unite; in particolare con l’obiettivo n. 3 “Garantire una vita sana e promuovere il benessere di tutti a tutte le età” il fondo persegue: i) la possibilità per i soggetti fragili (in via prevalente anziani over 65 autosufficienti e non) di accedere ai servizi di ospitalità e di assistenza sanitaria ii) il benessere, la coesione e l’integrazione sociale e, ove possibile, percorsi di vita indipendente degli over 65. Entro questa prospettiva, le caratteristiche sociali sono perseguite attraverso la selezione di iniziative immobiliari aventi come destinazione d’uso quella delle residenze sanitarie assistenziali e a tendere quella del senior living.
Tali iniziative sono selezionate e successivamente monitorate, sulla base di un insieme di fattori di sostenibilità individuati in una cd. “Mappa di Sostenibilità”, un panel di indicatori ESG, sviluppato dalla SGR, attraverso cui valutare le performance ambientali e sociali degli immobili.

iGeneration, fondo gestito da InvestiRE SGR che investe in student housing, residenze universitarie attraverso la condivisione con il Fondo Nazionale per l’Abitare Sostenibile del gruppo Cassa Depositi e Prestiti, strumento di investimento a sostegno dell’abitare. L’attività di investimento si focalizza nello sviluppo / riqualificazione di aree / immobili con potenzialità di creazione / conversione in residenze studentesche a servizio dei principali atenei italiani. Le strutture verranno progettate sulla base di standard condivisi con i futuri gestori al fine di offrire un prodotto in grado di rispondere alle nuove esigenze degli studenti con particolare attenzione, oltre alla classica dimensione residenziale, anche ai servizi di co-working e co-living nell’ottica di promuovere la condivisione e la collaborazione degli ospiti. Lo scorso 12 luglio è stato inaugurato il cantiere di rigenerazione del primo investimento dell’immobile ubicato a Napoli, in Via Ferraris 4.

Linee strategiche per il futuro
Inarcassa proseguirà il proprio impegno negli investimenti sostenibili, tra cui quelli immobiliari, andando a selezionare fondi immobiliari o strumenti equivalenti sia in ambito domestico che globale, focalizzati su investimenti che possano generare un positivo impatto sociale e/o ambientale misurabile e favorevole.
Verranno privilegiati quei fondi immobiliari che promuovono investimenti aventi obiettivi ambientali e sociali in accordo con alcuni dei 17 (SDGs³) obiettivi interconnessi di sviluppo sostenibile promossi dall’ONU. ■