Il fascicolo del fabbricatoUn ottimo strumento che non trova attuazione

Il fascicolo del fabbricato è un ottimo strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. Tuttavia, nonostante il legislatore abbia provveduto a prorogare i bonus sulla casa anche per il 2018, non riesce ancora ad approvare una norma che chiarisca e completi l’introduzione del fascicolo del fabbricato: uno strumento fondamentale anche per valorizzare gli sforzi di questi anni in chiave di riqualificazione energetica e strutturale.
Da anni ci sono già stati diversi tentativi di introdurre l’obbligatorietà del fascicolo del fabbricato anche se finora tutti senza successo. Alcune regioni hanno provato ad introdurlo, come la Puglia con la legge regionale n. 27/2014 poi abrogata dalla 6/2015 per via di alcune disposizioni della norma che sarebbero state in contrasto con la legislazione statale. Lo stesso è accaduto per l’Emilia Romagna, la Basilicata, la Campania e il Lazio: sono tutte state costrette a fare marcia indietro sulla possibilità di introdurre un libretto obbligatorio con la storia dell’edificio per le feroci discussioni, sentenze e polemiche tra gli esperti (quali i Consigli nazionali degli architetti e degli ingegneri) che lo chiedono a gran voce e altri, come Confedilizia, che invece parlano di un onere scaricato sui privati che a loro dire, nella pratica, risolverebbe ben poco. Nel frattempo, il 22 marzo e a distanza di 10 anni dalle precedenti, sono entrate in vigore le nuove Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018) che pongono una maggiore attenzione alla sicurezza strutturale degli edifici di cui però per la stragrande maggioranza nazionale non si hanno documentazioni e non sono monitorati con grave nocumento per la sicurezza.
Nelle intenzioni, il fascicolo del fabbricato dovrebbe essere redatto solo da tecnici, quali ingegneri e architetti, date le evidenti responsabilità che una certificazione del genere comporterebbe: non si tratta però solo di registrare dati ma anche di effettuare opportune verifiche. Troppo spesso infatti nel nostro Paese la cronaca ci riporta vicende, spesso drammatiche, che impongono la massima cura nello svolgimento di queste attività. Non va sottovalutato neppure il ruolo di chi è incaricato professionalmente di amministrare e, quindi, gestire e manutenere un immobile quale l’amministratore di immobili e condomini che certo non potrà svolgere incarichi tecnici, ma che può certamente aiutare in termini di diffusione della “cultura della sicurezza”.
I recenti terremoti di L’Aquila e di Amatrice hanno reso solo la situazione tragicamente più evidente: in Italia moltissime abitazioni in tutte le regioni sono a rischio e basta una scossa di magnitudo non molto elevata a provocare danni e vittime. Da qualche tempo il governo tenta di introdurre, anche a seguito del noto crollo della palazzina di Torre Annunziata, l’obbligo della certificazione di idoneità statica per tutti gli immobili, per i contratti d’affitto e di compravendita, così come avviene per la certificazione energetica.
Contrari al fascicolo del fabbricato sono coloro che pensano si tratti solo di un nuovo balzello per i proprietari degli immobili, cosa questa vera nella misura in cui non si utilizzasse questo importante strumento per la finalità giusta e ormai improcrastinabile: la sicurezza dei cittadini. Tuttavia, bisogna anche considerare i benefici economici che una novità normativa del genere porterebbe a un settore, quello dell’edilizia, che punta sempre più sulla riqualificazione dell’esistente ancor prima che su nuove costruzioni. Diverse figure professionali sarebbero infatti interessate con evidenti effetti economici. Tuttavia, al momento è difficile preventivare il costo medio del Fascicolo del fabbricato poiché si tratta di una cifra che rappresenta la somma dell’onorario del tecnico redattore e delle spese da questo sostenute con le eventuali verifiche realizzate. È difficile, infatti, definirne con certezza un prezzo indicativo, in quanto dipendente da una moltitudine di fattori tra cui le dimensioni dell’edificio, la documentazione da recuperare, le verifiche e le pratiche di regolarizzazione da effettuare, ecc.
 
Nel Fascicolo dell’immobile, redatto da un professionista abilitato e di cui sarà responsabile il proprietario per i futuri aggiornamenti, anche in versione digitale, dopo le opportune raccolte documentali e verifiche, dovrebbe essere riportato il “patrimonio genetico dell’immobile”: i suoi paragrafi dovrebbero permettere di ricostruire attraverso l’individuazione dell’intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo con il rilievo grafico e fotografico dello stesso, la tipologia strutturale con l’aspetto antisismico con raccolta dei calcoli strutturali e dei dati geologici, la situazione catastale storica e corrente, le dotazioni e caratteristiche impiantistiche con relative certificazioni, la descrizione delle rifiniture, lo stato di manutenzione, gli interventi modificativi rispetto allo stato originario, le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare e le indicazioni sul corretto uso dell’immobile con particolare riferimento alla sicurezza. Il professionista incaricato della predisposizione del fascicolo avrebbe così la possibilità di verificare le eventuali criticità di natura urbanistica, strutturale, ambientale, energetica e impiantistica, le quali renderebbero doverosi taluni interventi di regolarizzazione amministrativa e soprattutto di ristrutturazione al fine di garantire la piena agibilità del fabbricato, con evidenti ricadute d’ordine economico-occupazionale.
Relativamente al suo aggiornamento si evidenzia l’importanza di prevederne in fase normativa una cadenza al massimo decennale e comunque in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. Altresì importante è la necessità di prevedere l’obbligo della sua trasmissione per conoscenza al competente ufficio comunale, unitamente a una relazione tecnica sulle risultanze dell’istruttoria che asseveri la conformità e la sicurezza dell’immobile o che evidenzi rilievi critici: il Comune, a campione, potrebbe così effettuare delle verifiche volte a controllare la correttezza di quanto certificato e, soprattutto, se debitamente aggiornato, la consegna del documento dovrebbe essere condizione per il rilascio di ogni tipo di autorizzazione o certificazione di competenza comunale all’intero fabbricato o a singole parti dello stesso. In questo modo i fascicoli potrebbero essere utili anche alla formazione delle banche dati sul patrimonio edilizio nazionale. Considerando che l’81% dei comuni italiani è in aree ad alta criticità idrogeologica e quasi il 67% della popolazione risiede in zone a rischio sismico, risulta ormai convinzione pressoché generale che il fascicolo del fabbricato debba diventare obbligatorio per la sicurezza dei cittadini e del nostro territorio.
Stante la grande opportunità dei bonus per la riqualificazione edilizia, sia in chiave antisismica che energetica, si deve necessariamente accelerare per l’introduzione obbligatoria di questo strumento, anche con incentivi.  ■